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借地権を活かすには競売の競落人の名義のままにしておくか、または地主との新しい契約が必要となる。
この時、新しい契約金とか地代とかが必要になる。
競落人がそのままの名義でこの建物を使って店舗等ができれば安い買い物となるが、これの場合、銀行の担保としては価値がないとみなされているので借り入れはできないと見るべきであろう。
私は現在も競落した借地権付建物を所有し、これを賃貸にしたり、自分で使ったりして利回りも充分とれているのであるが、その例をここに書き出してみよう。
まず１件目は調整区域の山林１０００㎡の中に立つ倉庫と事務所。
これを私は昭和団年に５００万円で競落した。
もちろん競落したのは建物だけで土地１０００㎡は借地のままである。
地代は月５万円である。
地主の所へ行き「今度私が競落しましたので地代はどこへ振り込めばよろしいか？」とたずねたが、地主は「あなたに貸した事はないのでこれは受け取れません」という。
私は仕方なくこの地代を毎月、供託している。
現在、この土地建物は第三者（工事業者）に賃貸して、毎月数万円を家賃としていただいている。
１５万円が毎月の私の収入で約ｎ年間続いている。
取得金額が５００万円であるから１８０万円×ｎ年＝２１６０万円と、とっくに元はとれているのであるが、最近になって弁護士から連絡があり、この土地が相続の対象になり、相続人から話が来ているという。
この場所は通常でも３．３㎡あたり５万円くらいであろう。
これから借地権を７割差し引くと残り３割、３．３㎡あたり１万５千円くらいで１０００㎡×５千円＝５００万円となる。
弁護士は「この土地を５００万円くらいで買い受けないだろうか？」と話を持ってきたのであるが、私の方も逆に地主に「この借地権を買い取らないか？」と打診している最中である。
いずれにしても私が買い取るか、地主さんに買い取ってもらうか…。
近い将来には決まる事だろう。
２件目は市街地の住宅地。
土地２００㎡の上に建つ一般住宅を昭和帥年に競落した。
１２００万円であった。
土地の所有者はその辺りの大地主の１人であった。
まず挨拶に行ったが、こちらの話を聞こうともしなかった。
やはり地代は供託で、ある裁判所の調書に書いてあった金額、１万４千円の地代を法務局へ供託した。
そして建物が少し古かったので改装し、ほとんど新築同様になった。
この物件は通常価格に直すと土地２００㎡、単価弛万円、建物２０００万円、合計８０００万円くらいの物件になる６ＬＤＫである。
もちろん車庫付き。
これも現在賃借中で、月額６万円である。
３件目は商業地。
土地閃㎡（加坪）の上に建つ店舗であった。
地代は年ｎ万円、月額１万円である。
この物件は地主が借地契約をし直してくれ、新築させてくれたため、２階建ての居酒屋を新築して現在賃貸中である。
この物件の競落価格は７００万円で、登記、取り壊し料その他で約１００万円、新築費用で１５００万円、合計２３００万円かかったが、これは今まで書いた借地権付建物の逆の場合である。
この場合、借地権が建物に土地の数％ついてくる。
という事は土地の価格の約３割しか価格がないのである。
いかに競売価格が安くとも建物に借地権が認められている場合には手を出すべきではない。
もし、これを買い受けたとしても建物所有者は地代として、わずかばかりのお金を供託してくるだろう。
こんなわずかばかりの地代をもらっても固定資産税の方がはるかに高くつく。
土地建物が同一所有者であっても土地のみの競売が出てくる場合がある。
銀行からの借この場合、地主との契約ができたので銀行からの借り入れができた。
昭和数年である。
この店舗も現在、月額数万円で賃貸中である。
つまり借地権付建物を競落した場合は自分で使う場合以外は賃貸に直して利回りがとれるように計算し、気長に地主ざんと話し合いをするのが一番得であり、あまり慌てるといい事はない。
これに地主さん側の相続が絡んでくれればしめたものである。
入れ時は土地建物に担保設定するが、その後、建物がなくなり建物を建て替えてしまい、新しい建物に担保設定ができなかった場合、建物は競売にはかからないので土地のみの競売となる。
この場合、本人が安くなるのを待って競落するのが一番であろう。
また、上記以外であっても昔からの農家の場合、同一敷地内にいくつもの建物が建ち、これが未登記で所有者が別々で賃貸関係もよくわからない…といった物件が時々出てくるのであるが、家敷の広い農家が競売にかかった場合、建物の所有者をよく調べて、賃貸借関係に基づき、権利者１人１人の同意を取り付け、それに対していくらかの金額を支払うこと（賃借権に対してのみ）を約束し、真っ先に競落し、と同時に同意者に立ち退き料を支払う…これをすみやかに行なう事である。
要するにスピーディにスマートにパーフェクトに行なう事である。
これはそれほど難しい事ではない。
今まで書いてきた事は、期間入札が基本になっている。
期間入札の場合は、特別売却とは、期間入札において誰も入札者がなくこの時点では売れなかった物件を、ある一定の期間を定め、価格も期間入札時の最低入札価格で早い者勝ちで売却する方法である。
この時、必要な物は次の通り。
①最低入札価格の数％の保証金。
②個人であれば住民票。
法人であれば資格証明。
③認印、または社印。
以上を用意して、開札日の午後から一定期間（裁判所によって３ヵ月とか６ヵ月とか異なる）中に買い受ける事ができる。
農地などは農地法の許可の関係でこの方法による事が多い。
我々も銀行等の借り入れの関係で特別売却による場合が多い。
時間がゆっくりある分だけ、いろいろ検討するゆとりができるのである。
私もこの方法で思いもかけず優良物件を買い受けた事が何回かあと考えればよい。
公告（約晦日間）→期間入札（約７日間）→７日→開札→７日→確定→７日→決定となるが、特別売却は入札と同時に落札となり、期間入札の開札にあたる部分から始まる。
その中にこんな事があった。
物件明細書に☆印があった。
農地の印である。
通常、市街化区域でも調整区域でも農地の印は同じである。
業者でも☆がついているとそれだけで諦めてしまう事が多い。
☆がついていても市街化区域の場合は農地法の５条申請で行なえるので、誰でも農業委員会に５条申請を行なえば２?３日で許可が下りる。
その許可書をそえて入札すれば買い受ける事ができるのである。
要するに他の人が農地だから農地法の３条申請の適格者でなければ買い受けられないと思って諦めた物件でも、市街化区域の場合は農地法の５条申請で買い受けができるのである。
この場合、農地という事で鑑定士の評価もかなり低いので、市街化区域の農地は住宅地として使用できれば、通常価格の２分の１から３分の１で手に入るのである。
私の場合も坪あたり１０万円くらいで手に入れ、そのまま坪数万円くらいで売却した事もあった。
ただし、この時の税金対策をしておく事が大事である。
この他にこんな事もあった。
同じ農地の競売で農業委員会に許可申請した業者が３者あり、農業委員会も３者に対して許可を出したのである。
この時の土地の大きさは約５００坪で、価格は坪喧万円くらいで住宅で建売用地にすれば八区画くらいの分譲にできる物件である。
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